Hrvatska bi uskoro trebala dobiti još jednu strategiju razvoja turizma, koja bi ovu, nama ključnu gospodarsku granu trebala definirati do 2030. godine.
Da se pita Davora Njirića, turističkog stručnjaka i konzultanta s bogatim stažem u hotelijerstvu i resornom ministarstvu, vitalno bi bilo dati odgovor na pitanje – što je to najveći problem hrvatskog turizma?
On zna i odgovor, pa kaže da je to nepovoljna struktura smještajnih kapaciteta.
– To je problem koji ne znamo riješiti više od 20 godina. Poznato je da Hrvatska ima nepovoljnu strukturu smještaja, u kojoj prevladavaju kapaciteti tzv. privatnog smještaja u odnosu na tzv. komercijalni smještaj, a posebno kapacitet hotela najviših kategorija. Štoviše, postoji zabrinjavajući trend da se ova struktura stalno pogoršava. Udio hotelskih kapaciteta uskoro bi mogao pasti na svega 10 posto, ako već i nije. Promjena strukture smještaja je, stoga, bio jedan od ciljeva svih strategija razvoja turizma.
Zaboravili smo da je hotelijerstvo temelj turističkoga gospodarstva i posvećujemo mu sve manje pažnje. On je perjanica, "flagship" turističke ponude svake zemlje, pa bi trebao biti i hrvatskog turizma. Zanimljivo je da smo do sada imali desetak akcijskih planova razvoja raznih segmenata ponude, a da nismo imali akcijski plan razvoja hotelijerstva. Što to govori? – pita se Njirić.
Štetan trend
Po njegovu mišljenju, razloge ovakvog trenda treba prvo tražiti u tome što se dopušta i poreznom politikom potiče pretvaranje stanova u stambenim zgradama u apartmane, te drugo, što se ne uklanjaju sve prepreke izgradnji kvalitetnih hotelskih kapaciteta, a posebice onih u objektima vrste aparthoteli i apartmani u (su)vlasništvu više vlasnika, koji se grade kao poslovne suvlasničke zgrade, tzv. poslovni kondominiji i brendiraju se samo radi privlačenja suinvestitora (a ne i gostiju) kao kondo aparthoteli i kondo apartmani.
– Svaka izgradnja apartmana nije apartmanizacija. Apartmanizacija je negativna pojava prekomjerne izgradnje stanova koji se registriraju kao apartmani. To ne može biti planirana izgradnja primjerenog kapaciteta u poslovnim objektima vrste aparthotel i apartmani, bili oni klasični objekti ili kondo objekti. Više je oblika apartmanizacije, a najagresivniji je nenamjensko korištenje stambenih zgrada na način da se stanovi nezakonito registriraju kao apartmani, i to bez suglasnosti svih suvlasnika zgrade. Riječ je o višestambenim zgradama sa zajedničkim ulazom, stubištem i dizalima – reći će i upozoriti na jednu priličnu učestalu nezakonsku praksu u nas:
– Kad se stan u takvim zgradama koristi za smještaj turista, a ne za stanovanje, krši se Zakon o prostornom uređenju. Ta se protuzakonita radnja "pokriva" rješenjem o odobrenju pružanja usluga smještaja u domaćinstvu i rješenjem o kategorizaciji apartmana u domaćinstvu. Ovim rješenjima krši se Zakon o pružanju ugostiteljskih usluga jer se usluga smještaja ne pruža u domaćinstvu, što znači pružanje usluga u obiteljskoj kući ili obiteljskoj zgradi. Na kraju se krši i zakon kojim je propisan porezni paušal za pružanje usluga u domaćinstvu, a ne izvan njega. Dakle, pružanje usluga smještaja u višestambenim zgradama nedvojbeno je nezakonito.
Kao rezultat apartmanizacije višestambenih zgrada dobilo se, upozorava naš sugovornik, to da se urušio sustav prostornog uređenja, odnosno da ga više nema. Problem svrstava u kategoriju nacionalnog jer trend nenamjenskog korištenja stambenih zona podiže cijene stanova u nebo, tako da sve manje mladih obitelji može kupiti stan, što se ne može kompenzirati POS-ovim stanovima i drugim mjerama stambene politike.
Gdje je onda rješenje? Po Njirićevu mišljenju, prva mjera za sprječavanje apartmanizacije stambenih zgrada bila bi prestanak izdavanja rješenja o odobrenju pružanja usluga smještaja u domaćinstvu i rješenja o kategorizaciji apartmana u domaćinstvu onima koji ne namjeravaju pružati usluge u domaćinstvu, nego iznajmljivati stanove u stambenim zgradama kao apartmane. Tu bi onda trebalo prvo definirati pojam "domaćinstvo", a onda razlikovati pojmove "domaćin" i "iznajmljivač", pri čemu je prvi onaj koji koji pruža usluge smještaja u domaćinstvu, što se smatra dopunskom neprofesionalnom djelatnošću, dok bi iznajmljivač bio onaj koji svoj stan izvan domaćinstva iznajmljuje turistima kao apartman ili daje na upravljanje operateru, tvrtki poduzetnika registriranoj za obavljanje djelatnosti pružanja usluga smještaja, za što u nekim zemljama postoji naziv – servisirani apartman.
Glad na tržištu
Druga pak mjera za sprječavanje apartmanizacije tražila bi da se, po Njirićevu mišljenju, Zakonom o vlasničkim i drugim stvarnim pravima ili/i Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, koji će se uskoro prvi put i donijeti, propiše da se u višestambenim zgradama (sa zajedničkim ulazom, stubištima i dizalima) ne mogu pružati usluge smještaja turistima, nego se samo mogu dugoročno iznajmljivati stanovi za stanovanje.
– Trebali bismo se ugledati u uspješne primjere poput francuskoga, gdje se teret prijavljivanja kršenja propisa ne stavlja na susjede, da susjed prijavljuje susjeda, nego upravitelj nadzire stanje zgrade redovitim obilaskom i na temelju anonimnih prijava, te sankcionira one koji prave nered.
Pružanje usluga smještaja u stvarnom domaćinstvu tradicija je hrvatskog turizma i u skladu je sa zakonom i praksom u drugim zemljama, a pružanje usluga u nepostojećem domaćinstvu nije u skladu s ničim navedenim niti je logično da gost ne vidi domaćina i obratno. Nevidljivi domaćini mogu živjeti u Londonu, Sydneyu ili bilo gdje na svijetu, a poduzetnici mogu umjesto njih pružati usluge smještaja. Zar nije izvan pameti one koji žive od nekretninske rente i ne vide gosta zvati domaćinima? – veli Njirić i upozorava na to kako trenutačno ta nepostojeća domaćinstva koriste porezne olakšice (paušale) namijenjene onim stvarnim, pa su čak u poreznom sustavu privilegirani u odnosu na druge građane koji svoje nekretnine (stanove, garaže, poslovne prostore...) dugoročno iznajmljuju.
Davor Njirić predlaže da se očitu glad koja na tržištu postoji za investiranjem u stanove u višestambenim zgradama koji se registriraju kao apartmani preusmjeri na poslovne kondo aparthotele i apartmane, što je u praksi kombinacija kupoprodaje i dugoročne poslovne suradnje između glavnog investitora i više suinvestitora. Problem je u Hrvatskoj što je ovaj tip smještaja država najprije zabranila, a onda ga odobrila, ali na način da je sve prebacila u nadležnost županija, pa na terenu imamo situaciju da zavodima za prostorno uređenje nije jasno mogu li ovu zabranu u svojim planovima zadržati ili je moraju ukinuti. Da neredu nema kraja, dokaz je činjenica da su neki hotelijeri uspjeli etažirati apartmane.
Volja i petlja
– Nezakonitim pretvaranjem stanova u stambenim zgradama u apartmane i zabranom planiranja poslovnih objekata vrste aparthoteli i apartmani koji posluju kao poslovni objekti u kojima su etažirane jedinice u (su)vlasništvu više vlasnika ne samo da se urušio sustav prostornog planiranja, nego se i opstruiraju sve strategije razvoja turizma do sada. Hrvatska provodi kontradiktornu politiku prostornog razvoja turizma, ako je uopće provodi. Naime, može se pružati usluga smještaja u etažiranim stanovima u stambenim objektima, a ne može u etažiranim apartmanima u poslovnim objektima. Zvuči nevjerojatno. To je dokaz da smo prostorno uređenje i turizam prepustili stihiji. Nismo aktivni igrači, nego pasivni promatrači. Navikli smo da svaku večer dnevnik počinje turističkom prognozom, a završava vremenskom prognozom. Između toga ni riječi o mjerama za provedbu reformi. Da bi se provele reforme i da bi se u ovom neredu napravilo barem malo reda, treba imati volje i petlje – zaključit će ovaj poznati hrvatski stručnjak za turizam.