Otvaranje novih hotela u Zadru u uvjetima epidemije koronavirusa čini se kao daleka znanstvena fantastika, ali taj pothvat nije bio lagan niti u "mirnodopskim" vremenima, a s istim će se problemom Zadar suočiti i kad jednog dana, nadajmo se uskoro, iziđe iz krize koju je izazvala pandemija COVID 19.
Hyatt Regency na mjestu nekadašnje Maraske, Hilton na Polačištu, obnova bivših hotela Zagreb i Beograd na Poluotoku, prenamjena zgrade Elektre u hotel, prenamjena hostela Forum u hotel visoke kategorije, izgradnja novog hotela u okviru projekta Vrata Zadra, izgradnja sportskog hotela na Višnjiku... duži je popis za sada nerealiziranih hotelskih projekata u Zadru od liste hotela koje grad zbilja ima i koji rade. Ili s obzirom na trenutnu situaciju – koji su radili.
Zašto je tako teško (bilo) otvoriti hotel u Zadru, s obzirom da grad i "službeno" ima manjak hotelskih kapaciteta? Tek jedan hotel s pet zvjezdica nalazi se na području grada Zadra i to u Petrčanama (hotel Iadera), a i broj kreveta u niže rangiranim hotelima zaostaje za brojem postelja privatnog smještaja. Puno je više zadnjih godina otvoreno hostela nego hotela u Zadru, da se o apartmanima niti ne govori. I dok gradske i turističke vlasti na sva zvona proklamiraju "prohotelsku" turističku politiku i neprestano ponavljaju potrebu otvaranja novih hotela, događa se upravo suprotno – hoteli se ne otvaraju, projekti zapinju, a oni koji su se trebali dogoditi, nikako da krenu.
Razgovarali smo o tome s dva relevantna sugovornika, jednim iz turističke, drugim iz graditeljske i arhitektonske branše. Oba su sudjelovala u temi anonimno, ali su iznijeli zanimljiva zapažanja problema s hotelima u Zadru.
- Neobjašnjivo mi je da Jastrebarsko, bez uvrede ikome, dobije hotel sa 100 smještajnih jedinica i 4 zvjezdice, a da se kod nas nije ništa napravilo deset godina. Split, Rijeka, doduše s Opatijom... Svugdje se nešto događa, a kod nas ne. Deset godina me već muči to pitanje, stoji mi upitnik nad glavom i nemam odgovore. Imamo li problem u propisima? Nemoguće je da se uz sve investitore kod nas ne otvara ništa, a svugdje uokolo da. To je pitanje svih pitanja na koje ja nemam odgovor već deset godina – kaže nam sugovornik iz turističke branše.
- Otvaranje apartmana pak sasvim je druga tema. Privatni kapital, ljudi su imali viška novca, vidjeli su izvor prihoda koji inače ne bi imali... U nedostatku hotelskih kapaciteta, "uskočilo se" privatnom inicijativom i popunile praznine u broju kapaciteta, ali ne i njihovoj vrsti, odnosno vrsnoći. Uz nekolicinu manjih baštinskih hotela na Poluotoku u koje je uložen zbilja veliki trud, ništa se značajnije po pitanju hotelskog biznisa nije dogodilo u Zadru, a taj nedostatak odredio je, i nastavit će određivati, nakon koronavirus krize, razinu turizma u Zadru. Jer, upozorava naš sugovornik, bez hotelske ponude, nemoguće je graditi visokorangiran turizam u gradu, koji je za sada na razini - apartmanskog turizma.
Pitanje je to koje u mnogočemu ide prema gradskim, pa i županijskim vlastima. Uostalom, bilo je govora da će se i Županijski dom "dati" za turizam pa su i te priče zamrle.
Za nadati se da će barem na mjestu bivšeg hotela Beograd opet biti hotel, ako ne ove, onda barem dogodine. Zašto je Hyatt stao, jesu li krivi Turci ili onaj tko ih je doveo? To je bitno pitanje, jer bi s jednim Hyattom, nebitno o tome tko bi bio vlasnik, Zadar u turističkom smislu strahovito napredovao. Zaposlili bi se ljudi, a mi bi bili na "mapi" takvih hotela, što bi za promidžbu, razvoj i image Zadra puno značilo. Imena Hilton i Hyatt vuku i onda se dobiva i druge goste, potražnja je za nekim drugim stvarima, kvalitetnijim restoranima, boljim izletom... Takav gost sve vuče prema naprijed. Zašto neka grupacija nije u tome vidjela neki potencijal? Jesmo li dovoljno atraktivni kao što mislimo da jesmo ili je problem u realiziranju takvih investicija kod nas? – pita se naš sugovornik.
Zadar unatoč svemu, iz godine u godinu, turistički napreduje. Jasno, trenutna situacija s pandemijom koronavirusa je izvan konteksta, ali razlika između 2000-te i prošle godine je nemjerljiva u turističkom rastu. Ipak, Zadar nema goste takve platežne moći kakve imaju Dubrovnik ili Rovinj koji imaju hotele i to je činjenica. Svaki gost je jednako vrijedan i neće se ništa drastično dogoditi sa zadarskim turizmom ako i izostanu hoteli, ali neće se napredovati u smislu kvalitetnijeg turističkog proizvoda i dovođenja platežnije klijentele – mišljenja je.
Drugi naš sugovornik građevinsko-arhitektonske struke smatra kako problem leži u prostornim planovima Grada Zadra u kojima se nalaze ograničavajuće stavke za ozbiljne investitore. Zadar je jedini grad na jadranskoj obali, koji je prije nekoliko godina "službeno" priznao stagnaciju, odnosno smanjenje hotelskih kapaciteta. U svim drugim sredinama broj hotelskih kapaciteta je rastao, što je podatak koji govori možda više nego bili koji drugi.
- Mi ne gradimo hotele, ali ne gradimo niti apartmane. Jer adaptirani stanovi nisu apartmani. Ono što nema ni jedan prostorni plan, barem ja to nisam vidio u Hrvatskoj, ne vežu se na pravilnik o kategorizaciji turističkih objekata, već određuju površinu po ležaju. Tamo kaže, da bi izgradio hotel u gradu Zadru, moraš imati 100 kvadrata terena po ležaju. Teren u boljim zonama košta i do 300 eura. Znači trebaš platiti 30 tisuća eura za samo jedan ležaj. To je stajalo u prvom prostornom planu i dugo se to obrazlagalo i puno je ulagača tada otišlo u druge gradove, u Split... U to se vrijeme naveliko pričalo da su u Zadru u pripremi tri hotela s pet zvjezdica, jedan na Relji, načelno Hilton, gdje je Mladen Ninčević upao u probleme, zatim na Maraski hotel Hyatt s pet zvjezdica što je bilo realno i na vidikovcu još jedan. Maraska je tada bila u naznakama, ovo drugo u pričama, a hotel ispod vidikovca je bilo i manje od toga. Zašto ti koji su to tada iz gradske vlasti najavljivali, nisu pitali nakon godinu dana gdje su ti hoteli? Ili nakon tri ili pet godina? Ostala je ta stavka od sto kvadrata i tek je u idućoj izmjeni Prostornog plana skinuta na 75 kvadrata. Na svakom idućem se skidalo još dok se nije došlo na 25 kvadrata. Ali protiv sam i 25 kvadrata! Jer oni kažu "mi čuvamo prostor". Pa čime ste opasali grad tim svojim čuvanjem prostora? Treba reći "možeš graditi zgradu te i te dimenzije, možeš je smanjiti koliko god hoćeš, a ostalo je prema Pravilniku o kategorizaciji. Jer tamo se kaže da je soba za tri zvjezdice jedne dimenzije, za četiri druge, a za pet treće dimenzije. Imate sobu od 20 kvadrata, 26, 35 kvadrata... Treba samo dati osnovne parametre za gradnju, a onda će investitor reći: želim graditi hotel za tri zvjezdice pa ću imati 50 ležajeva ili želim imati hotel sa pet zvjezdica pa ću imati 20 ležajeva – kaže naš sugovornik.
Događa se situacija da na istim lokacijama u slučaju gradnje hotela investitor može imati 12 ležajeva, za apartmane također 12 ležajeva. A ako gradi stanove ima sve skupa 60 ležajeva. Zbog toga se ljudi odlučuju za gradnju stanova koje iznajmljuju kao apartmane ili grade stanove za tržište i opterećuju infrastrukturu koja je ionako opterećena. Konstantno se izbjegava izgradnja turističkih objekata jer je to potpuno neisplativo. Osim toga zaustavlja se manjeg investitora da može graditi nauštrb nekih većih skupina koje grade za tržište i one profitiraju i grade u sasvim drugačijim zonama i na druge načine – ističe naš sugovornik navodeći primjer:
- U jednom projektu na području županije, na ekskluzivnoj lokaciji, treba 200 kvadrata po ležaju. Dozvoljena izgradnja hotela je prizemlje i jedan kat. Na 15.000 kvadrata može se graditi 86 ležajeva, propisano Prostornim planom višeg reda. Vlasnici parcela poluđuju jer su to bezvrijedne parcele. Ti se hoteli nikad neće tamo graditi, već će sve pojesti divlja i nekontrolirana gradnja. Napravljeno je tako da se destimulira gradnja hotela. Događa se da će nas Šibenik prestići. Oni se puno manje produciraju kroz medije. Kad gledate medije, mi smo savršen grad. Ali to je daleko od realnosti. Izrada prostornih planova u zadnje je vrijeme najčešće prepuštena jedinicama lokalne samouprave da one odlučuju o svom prostoru. I onda one odlučuju kako one žele ili kako njima netko naredi. I to provode preko loših planera, a prostor polako ide kvragu. Događa se to od Zagreba do nas i to je nešto što će se teško moći zaustaviti i razriješiti. U demokratskoj raspravi se to ne može riješiti jer vladajuća stranka nikad nema primjedbe, a oporbu ionako nitko ne sluša. Stvorio se već i loš image Zadra kao grada u kojemu se ne mogu raditi hoteli. To se već zna. Trebat će puno vremena da se pojave novi investitori – zaključuje naš sugovornik.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....