Zamislimo sljedeću situaciju: u zgradi od 150 stanova puknula je cijev i upravitelj mora organizirati hitne intervencije.
U ne tako dalekoj budućnosti te je intervencije potrebno obaviti u roku od tri sata, uz jednu malu prepreku - upravitelj zgrade morat će prethodno prikupiti suglasnost 20 posto stanara, što u slučaju naše imaginarne zgrade znači suglasnost i potpis 30-ak stanova (ako se pretvaramo da su svi stanovi jednake površine), piše Jutarnji list
Zvuči apsurdno?
Moguće, ali bude li izglasan Zakon o upravljanju i održavanju zgrada u obliku u kojem je objavljen na javnom savjetovanju, to će biti svakodnevica upravitelja zgrada, suvlasnika i predstavnika, koji bi napokon trebali dobiti cjelovito zakonsko rješenje za regulaciju upravljanja višestambenim objektima.
Dugo se taj zakon kuhao, posebno nakon zagrebačkog potresa, no upitno je koliko će ova legislativa pridonijeti boljem sustavu upravljanja, posebno kad se zapitamo tko bi te odredbe trebao nadzirati.
Prema novom propisu, postojat će tri vrste većina suvlasnika koje odlučuju o upravljanju, ovisno o složenosti situacije.
Kvalificiranu većinu činit će suvlasnici koji drže 80 posto udjela u vlasništvu i oni će odlučivati o promjenama namjene zajedničkih dijelova zgrade te o investicijskom održavanju koje obuhvaća značajnije investicije ili promjene i za koje je, prema postojećim propisima, dosad bila potrebna 100-postotna suglasnost.
Natpolovična će većina - a to su suvlasnici koji drže 50 posto udjela u vlasništvu zgrade - i dalje donositi odluke o svemu onome što spada u redovno održavanje, a za obavljanje takozvanih nužnih popravaka bit će potrebna suglasnost vlasnika najmanje 33 posto udjela zgrade.
Minimalna pričuva
Nužne popravke pritom treba razlikovati od hitnih intervencija, a u prijedlogu zakona se navodi da bi pod nužni popravak spadale aktivnosti kao što su popravak ili rekonstrukcija krova, nosivih zidova, međukatnih konstrukcija, temelja i instalacija, dok bi hitne intervencije bile otklanjanje kvarova na plinskim instalacijama, sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu, puknuća i oštećenja vodovoda i kanalizacije i slično.
Minimalna pričuva propisana je na iznos kao i dosad - 0,54 posto etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo godišnje po četvornome metru stana, što bi prema trenutačnim vrijednostima iznosilo najmanje 0,44 eura mjesečno za kvadrat stana, no uvodi se i sankcija za sve one zgrade koje ne donesu godišnji program održavanja.
U takvim situacijama suvlasnici će biti dužni na ime pričuve uplaćivati peterostruki iznos, dakle 2,2 eura za četvorni metar, čime se zgrade želi obvezati na donošenje planova održavanja i upravljanja, ali i plaćanja zajedničke pričuve.
Veliku pažnju u sustavu upravljanja zgrada Ministarstvo daje i zajednici suvlasnika koju će činiti svi vlasnici posebnih dijelova zgrade i koja će u budućnosti imati posebnu pravnu težinu - ona će moći tužiti ili biti tužena u stvarima koje se odnose na upravljanje imovinom, a svaka će zajednica morati biti upisana u zasebni registar te imati svoj OIB.
Ovo posljednje bit će samo jedna u nizu novih obveza koje će na sebe morati primiti upravitelji zgrada, a koji su zasad tek načelno komentirali propis.
Prisilna naplata
"Pozdravljamo činjenicu da se donosi novi zakon, no napominjemo kako on donosi cijeli niz novih obveza pred upravitelje zgrada za koje nije jasno kako će ih iznijeti. Jedna od njih je obveza upisa zajednica suvlasnika u posebni registar, ali i postupak njihove likvidacije što će, ako bude zahtjevno, podrazumijevati da će upravitelji morati zapošljavati nove ljude", kratko je komentirala Andrea Markešić, predsjednica Upravnog odbora Udruge "Upravitelj".
Novi zakon predviđa i sankcije za upravitelje koji ne izvršavaju svoje dužnosti, i to u rasponu od 700 do 5000 eura, a one će biti naplaćene ako upravitelj propusti organizirati hitni popravak u roku od tri sata, ne poduzme aktivnosti za prisilnu naplatu neplaćene pričuve, ne izradi godišnji i višegodišnji prijedlog održavanja i ne dostavi ga predstavniku suvlasnika, ne dostavi godišnje izvješće o upravljanju suvlasnicima, ne raspoređuje ili ne naplaćuje troškove zajedničke pričuve, ne izvrši godišnji pregled zgrade i slično.
No, propisane su i kazne za suvlasnike, i to posebno ako ne dopuste ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju radi održavanja zajedničkih dijelova ili, pak, ako suprotno propisima zatvore loggiu ili balkon ili na vanjsku fasadu postave uređaj za hlađenje ili grijanje.
Prema predloženom propisu, kršenje prekršajnih odredbi trebalo bi kontrolirati komunalno redarstvo, što je moguće i najveći apsurd predloženog zakona, piše Jutarnji list